隨著網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售群的日益壯大，以淘寶、京東、唯品會(huì)等為代表的網(wǎng)絡(luò)零售巨頭已經(jīng)形成。他們?cè)诓①?gòu)市場(chǎng)比較活躍，不過(guò)，這些并購(gòu)與實(shí)體零售業(yè)融合的程度較低。這些關(guān)閉的百貨市場(chǎng)、購(gòu)物中心，是中國(guó)實(shí)體商品交易市場(chǎng)走向閉店潮的一個(gè)縮影。當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)已較為飽和，然而結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)依然存在，正如在這么多商業(yè)百貨關(guān)店的同時(shí)，也有許多商業(yè)購(gòu)物中心正在開(kāi)業(yè)。作為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，如果搞不清楚這些變化，只能在飽和的紅海里溺死。

　　一、實(shí)體商業(yè)關(guān)門(mén)潮洶涌來(lái)襲

　　繼今年年初關(guān)閉10店，日前，國(guó)內(nèi)百貨行業(yè)領(lǐng)頭羊萬(wàn)達(dá)百貨被曝大規(guī)模清貨關(guān)店，據(jù)報(bào)道，萬(wàn)達(dá)百貨計(jì)劃關(guān)閉全國(guó)46店，剩余39家盈利門(mén)店，且一些門(mén)店還將要進(jìn)行調(diào)整，壓縮經(jīng)營(yíng)面積。此外，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下大歌星ktv亦不能幸免。繼去年9月，13家大歌星門(mén)店因經(jīng)營(yíng)不善而關(guān)店。萬(wàn)達(dá)大歌星剩下的80多店也將全面退出，這些門(mén)店或被轉(zhuǎn)讓，或改變成餐飲、商鋪等其他業(yè)態(tài)。

　　盡管已經(jīng)有點(diǎn)觸目驚心，但以上列舉的只是商業(yè)百貨/超市關(guān)店的冰山一角。比如，麥當(dāng)勞今年將在全球關(guān)閉700家店。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)發(fā)布的《2016年上半年主要零售企業(yè)關(guān)店統(tǒng)計(jì)》顯示，2016年上半年，主要零售企業(yè)（含百貨、超市）在國(guó)內(nèi)共計(jì)關(guān)閉121家，其中百貨業(yè)態(tài)關(guān)閉25家。幾乎囊括了中國(guó)當(dāng)前所有最知名的企業(yè)，包括上文提及的萬(wàn)達(dá)百貨、天虹商場(chǎng)、陽(yáng)光百貨、家樂(lè)福、百盛百貨、馬莎百貨、津樂(lè)匯百貨等。

　　傳統(tǒng)商業(yè)關(guān)店潮，絕非一時(shí)之風(fēng)。過(guò)去，天虹商場(chǎng)開(kāi)到哪里火到哪里，目前也不得不關(guān)店。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)這種趨勢(shì)還將持續(xù)，沉浸在多年高速發(fā)展的優(yōu)越感中的傳統(tǒng)百貨業(yè)乃至超市，麥當(dāng)勞這樣巨無(wú)霸都到了要轉(zhuǎn)型的十字口。

　　二、產(chǎn)品過(guò)剩和電商沖擊是主因

　　傳統(tǒng)商業(yè)百貨、超市以及像麥當(dāng)勞這樣的巨無(wú)霸關(guān)店，主要原因有四點(diǎn)：一是電商沖擊，百貨超市等業(yè)態(tài)被分流了消費(fèi)人群，經(jīng)濟(jì)不景氣，消費(fèi)也下降，而這些百貨和超市試水電商，目前還沒(méi)得到突出進(jìn)展；二是實(shí)體零售業(yè)態(tài)未能及時(shí)滿足顧客需求，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳；三是戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)調(diào)整；四是房屋租賃到期。

　　其中，第四點(diǎn)的因素幾乎可以忽略，如果僅僅只是租賃到期，不會(huì)引發(fā)市場(chǎng)的恐慌。戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)調(diào)整的確實(shí)有，比如天虹在關(guān)閉東莞厚街門(mén)店的同時(shí)，也在珠海等地開(kāi)新的門(mén)店。這里的結(jié)構(gòu)，既有商業(yè)業(yè)態(tài)，也有城市布局等。

　　經(jīng)濟(jì)不景氣，產(chǎn)品過(guò)剩。當(dāng)前，宏觀經(jīng)濟(jì)增速不景氣。加上最近這段時(shí)間又來(lái)了股災(zāi)，最后的接盤(pán)俠虧得都關(guān)燈吃面，消費(fèi)回暖動(dòng)力不足，消費(fèi)增速在低位運(yùn)行。事實(shí)上，2012年以來(lái)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增速整體一直處于下行通道中。當(dāng)工資上漲的速度趕不上物價(jià)上漲的速度時(shí)，過(guò)剩自然就產(chǎn)生了。這件事情無(wú)解，只能坐等。

　　電商沖擊，抽水明顯。實(shí)體商業(yè)與電商的博弈，最著名的莫過(guò)于王健林與馬云1個(gè)億的賭約?，F(xiàn)在整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)體部分如同一個(gè)池塘里的水，雨水越來(lái)越少（宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣），還有抽水機(jī)在不停地加大馬力抽水去澆地（電子商務(wù)），結(jié)果可想而知。

　　當(dāng)前，整個(gè)商業(yè)的，客戶的需求都發(fā)生了巨大的變化，緊靠一些小層面的術(shù)的變化已經(jīng)不足以力挽狂瀾。以客戶體驗(yàn)為中心并不是互聯(lián)網(wǎng)發(fā)明的，傳統(tǒng)百貨業(yè)的根本問(wèn)題，不在于電商的沖擊，而在于沉浸在多年高速發(fā)展的優(yōu)越感中迷失了自己，不思進(jìn)取。線下零售商面臨著租金、人工成本剛性上漲壓力，未來(lái)依然堪憂，但轉(zhuǎn)型線上則意味著面臨大投入，競(jìng)爭(zhēng)激烈等困境。